Was kostet es, Dach, Fassade und Fenster energetisch zu sanieren?

Die Preise auf dieser Seite stammen nicht aus Angeboten oder Umfragen unter Handwerkern. Sie stammen aus abgerechneten Sanierungen: Das Institut Wohnen und Umwelt hat die Schlussrechnungen von 1.177 modernisierten Wohngebäuden ausgewertet, darunter 784 Ein- und Zweifamilienhäuser, und daraus Kostenfunktionen je Bauteil abgeleitet. Wir haben sie mit den Baupreisindizes des Statistischen Bundesamts auf den Preisstand August 2026 fortgeschrieben. Stand dieser Seite ist der 19. Oktober 2026.

Kosten je Quadratmeter Bauteil, Preisstand August 2026

Die erste Zahlenspalte nennt die Vollkosten, also alles, was auf der Rechnung steht. Die zweite nennt den Teil davon, der nur wegen der Dämmung anfällt. Beide Werte sind brutto, mit Umsatzsteuer, und ohne Gerüst.

Ein dreifach verglastes Fenster von 1,5 Quadratmetern kostet damit rund 1.190 Euro, eingebaut und mit Ausbau und Entsorgung des alten. Kleinere Fenster sind je Quadratmeter teurer, weil der Rahmen einen größeren Anteil hat: Bei einem Quadratmeter liegt der Preis bei 867 Euro je Quadratmeter, bei drei Quadratmetern bei 680. Fensterbänke und Rollläden sind in der Studie nicht enthalten. Die Vollkosten der Fenster hat das IWU nicht selbst fortgeschrieben; sie sind unsere Rechnung, der Weg steht weiter unten.

Die oberste Geschossdecke, die einzige Stelle mit einer echten Dämmpflicht, ist deutlich billiger: 24 Zentimeter Dämmung kosten nach derselben Rechnung 55 Euro je Quadratmeter ohne begehbaren Belag und 134 Euro mit. Das Gerüst wertet die Studie getrennt aus, je Quadratmeter Wohnfläche. Für ein Haus mit 140 Quadratmetern ergibt die fortgeschriebene Funktion rund 3.600 Euro.

Welche Dämmstärke das Gesetz verlangt und welche die Förderung

Die Dämmstärken in der Tabelle sind nicht frei gewählt. Wer die Dachdeckung samt Lattung erneuert oder den Außenputz, muss nach Anlage 7 des Gebäudemodernisierungsgesetzes einen Wärmedurchgangskoeffizienten von höchstens 0,24 erreichen, bei Fenstern 1,3. Ausgenommen sind nach § 36 nur Änderungen, die nicht mehr als 10 Prozent der Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe betreffen.

Die Förderung verlangt mehr. Die Förderrichtlinie BEG EM vom 17. August 2026 setzt 0,20 für Außenwände, 0,14 für Dachflächen und oberste Geschossdecken und 0,95 für Fenster.

Wie viel Dämmung das jeweils heißt, hängt vom Ausgangswert ab. Mit einem üblichen Dämmstoff der Wärmeleitfähigkeit 0,035 und einem U-Wert nach Baujahr von 1,4 für ein ungedämmtes Holzdach von 1919 bis 1968 erreichen 14 Zentimeter rund 0,21 und 24 Zentimeter rund 0,13. Eine Wand mit 1,0 kommt mit 12 Zentimetern auf rund 0,23, eine Wand mit 1,4 mit 16 Zentimetern auf rund 0,19. Für Fenster heißt die Förderanforderung in der Praxis Dreifachverglasung.

Abrechnungen aus 1.177 Häusern, fortgeschrieben mit dem Baupreisindex

Die Grundlage ist die Kostenstudie von Eberhard Hinz für das Institut Wohnen und Umwelt von 2015, Preisstand erstes Quartal 2015. Das Institut hat die Funktionen 2024 in einem Working Paper auf den Preisstand 2023 gebracht. Dafür ordnet es jedem Bauteil Gewerke mit festen Anteilen zu: Ein neues Steildach besteht zu 60 Prozent aus Dachdeckungsarbeiten, zu 25 Prozent aus Zimmererarbeiten und zu 10 Prozent aus Klempnerarbeiten. Eine Fassadendämmung besteht zu 55 Prozent aus Putzarbeiten und zu 32 Prozent aus dem Dämmsystem selbst. Den Anteil von 3 Prozent für Blitzschutz beim Dach haben wir weggelassen, weil Destatis dafür keinen Instandhaltungsindex ausweist.

Wir haben genau diese Gewichte auf die Baupreisindizes für die Instandhaltung von Wohngebäuden angewandt, die Destatis je Gewerk ausweist, vom Jahresdurchschnitt 2023 bis zum August 2026, dem jüngsten veröffentlichten Quartal:

Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden waren im August 2026 insgesamt um 6,0 Prozent teurer als ein Jahr zuvor, meldet das Statistische Bundesamt. Dachdeckungsarbeiten in der Instandhaltung lagen im selben Vergleich um 7,8 Prozent höher.

Die Funktionen schätzen den Mittelwert, und einzelne Abrechnungen streuen stark. Beim Steildach erklärt die Dämmstärke nach Hinz nur einen kleinen Teil der Kostenunterschiede, das Bestimmtheitsmaß liegt bei 0,09. Die Kosten werden nach der Studie wesentlich von Dingen bestimmt, die mit der Dämmung nichts zu tun haben. Zwei Angebote für dasselbe Dach können deshalb weit auseinanderliegen.

Seit 2015 sind Dach, Fassade und Fenster um 77 bis 100 Prozent teurer geworden

Ein gedämmtes neues Steildach ist damit seit 2015 um rund 100 Prozent teurer geworden, die Fassadendämmung um 77 Prozent, das Fenster um 84 Prozent. Die Werte bis 2023 sind aus den Kostenfunktionen von Hinz und dem IWU-Working-Paper berechnet. Für Fenster hat das IWU nur die Mehrkosten fortgeschrieben; wir haben seinen Fenster-Index, 1,47 für 2022 und 1,60 für 2023 gegenüber 2015, auf die Vollkosten von Hinz angewandt. Dieser Index besteht zu 90 Prozent aus Verglasungs- und zu 10 Prozent aus Rollladenarbeiten; dass er auch für Ausbau und Montage gilt, ist unsere Annahme. Der Wert für 2026 ist unsere Fortschreibung.

Ein Drittel fällt nur wegen der Dämmung an

Die Studie unterscheidet zwei Kostenarten. Ist das Dach ohnehin undicht oder der Putz ohnehin kaputt, fallen Abriss, neue Lattung, Eindeckung, Rinnen, Putz und Anstrich sowieso an. Hinz nennt das Kopplungsprinzip. Wirklich zusätzlich kostet dann nur die Dämmung mit ihren Nebenarbeiten.

Beim Dach mit 24 Zentimetern sind das 136 von 436 Euro, also 31 Prozent. Bei der Fassade mit 16 Zentimetern sind es 120 von 251 Euro, 48 Prozent. Beim Fenster kostet die Dreifachverglasung gegenüber der zweifachen 101 Euro je Quadratmeter mehr, 13 Prozent.

Umgekehrt gilt: Wer ein intaktes Dach nur wegen der Dämmung aufmacht, trägt die vollen 436 Euro. Der Zeitpunkt entscheidet also mehr über die Wirtschaftlichkeit als das Material.

Am meisten Geld lassen Leute liegen, wenn das Dach gerade neu gemacht wurde. Da ist alles aufgerissen, Lattung, Folie, Rinnen, und gedämmt wird genau so viel, wie das Gesetz verlangt. Zehn Zentimeter mehr hätten in dem Moment wenig gekostet. Ein paar Jahre später kostet derselbe Schritt wieder das ganze Dach. Ich frage deshalb als Erstes, was in den nächsten Jahren am Haus ohnehin fällig wird. Daraus ergibt sich die Reihenfolge fast von selbst, und auch, ob die Fassadendämmung später noch unter den Dachüberstand passt.

Rechenbeispiel: rund 138.000 Euro für ein Einfamilienhaus

Angenommen ist ein freistehendes Haus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche und Satteldach, alle Bauteile auf Förderniveau. Die Flächen sind Annahmen und gehören vor einem Angebot durch eigene Maße ersetzt:

Von den rund 138.300 Euro fallen rund 45.900 Euro nur wegen der Dämmung an, ein Drittel. Planung, Energieberatung und eine neue Heizung sind nicht enthalten.

Höchstens 10.500 Euro Zuschuss je Kalenderjahr

Für Dämmung und Fenster zahlt das BAFA einen Zuschuss von 15 Prozent. Gefördert werden die Vollkosten einschließlich Gerüst und Putz, nicht nur der Teil für die Dämmung. Die förderfähigen Ausgaben sind im Einfamilienhaus auf 30.000 Euro je Gebäude und Kalenderjahr gedeckelt, mit einem individuellen Sanierungsfahrplan auf 60.000 Euro.

Seit dem 21. Juli 2026 gilt dabei eine Einschränkung: Der Bonus von 5 Prozentpunkten für den Sanierungsfahrplan gilt nur für den Betrag oberhalb von 30.000 Euro, und nur, wenn in einem Antrag mindestens 30.000 Euro investiert werden. Für eine Wohneinheit ergibt das höchstens 4.500 Euro auf die ersten 30.000 Euro und 6.000 Euro auf die zweiten, zusammen 10.500 Euro im Jahr.

Weil die Grenze je Kalenderjahr gilt, entscheidet die Reihenfolge über die Höhe. Für das Beispielhaus mit Sanierungsfahrplan:

Schon zwei Jahre bringen 10.500 Euro mehr Zuschuss, wenn das Dach allein und Fassade und Fenster zusammen gemacht werden, kosten aber ein zweites Gerüst. Netto bleiben rund 6.900 Euro. Ein drittes Jahr bringt nur noch 722 Euro dazu. Gemessen am Teil, der nur wegen der Dämmung anfällt, deckt die Förderung damit zwischen 23 und 47 Prozent.

Wer das Haus selbst bewohnt, hat eine Alternative: Nach § 35c des Einkommensteuergesetzes mindert sich die Einkommensteuer um 20 Prozent der Kosten, verteilt auf drei Jahre und höchstens 40.000 Euro je Objekt. Für das Beispielhaus wären das rechnerisch rund 27.700 Euro, mehr als jede Verteilung des Zuschusses, sofern so viel Einkommensteuer anfällt. Für dieselbe Maßnahme gibt es nur eines von beiden; wann sich welcher Weg lohnt, steht im Beitrag zur Steuerermäßigung.

Der Zuschuss muss beantragt sein, bevor ein Auftrag ohne Vorbehalt erteilt wird. Beim Antrag muss schon ein Vertrag vorliegen, der unter der Bedingung der Förderzusage geschlossen ist. Für die Förderung an der Gebäudehülle ist ein Energieeffizienz-Experte Pflicht. Die Heizung läuft über ein eigenes Programm der KfW mit eigener Höchstgrenze. Wer überlegt, ob die Dämmung vor einer Wärmepumpe fertig sein muss: Die Feldmessung zur Wärmepumpe im Altbau zeigt, dass knapp die Hälfte der vermessenen Häuser keine Fassadendämmung hatte.

Häufige Fragen

Was kostet es, ein Dach neu zu decken und zu dämmen? Beim Preisstand August 2026 rund 380 Euro je Quadratmeter Dachfläche mit 14 Zentimetern Dämmung, wie sie das Gesetz verlangt, und rund 436 Euro mit 24 Zentimetern, wie sie die Förderung verlangt. Gerüst, Gauben und Dachfenster kommen hinzu.

Was kostet eine Fassadendämmung je Quadratmeter? Ein Wärmedämmverbundsystem mit 16 Zentimetern kostet rund 251 Euro je Quadratmeter Wand, mit 12 Zentimetern rund 231 Euro. Davon entfallen 120 beziehungsweise 99 Euro auf die Dämmung selbst, der Rest auf Putz und Vorarbeiten.

Was kostet ein neues Fenster mit Einbau? Ein dreifach verglastes Fenster von 1,5 Quadratmetern kostet rund 793 Euro je Quadratmeter, also rund 1.190 Euro pro Stück, einschließlich Ausbau und Entsorgung des alten. Fensterbänke und Rollläden sind nicht enthalten.

Was kostet eine komplette energetische Sanierung eines Einfamilienhauses? Für Dach, Fassade und Fenster eines Hauses mit 140 Quadratmetern Wohnfläche rund 138.000 Euro einschließlich Gerüst, bei angenommenen 160 Quadratmetern Dach, 180 Quadratmetern Wand und 25 Quadratmetern Fenster.

Wie viel Förderung gibt es für Dämmung und Fenster? 15 Prozent der Kosten, mit Sanierungsfahrplan 20 Prozent auf den Teil oberhalb von 30.000 Euro. Im Einfamilienhaus sind das höchstens 4.500 Euro im Jahr ohne und 10.500 Euro im Jahr mit Sanierungsfahrplan.

Lohnt es sich, die Sanierung auf mehrere Jahre zu verteilen? Für die Förderung ja, weil die Höchstgrenze je Kalenderjahr gilt. Im Beispielhaus steigt der Zuschuss von 10.500 auf 21.000 Euro, wenn das Dach in einem Jahr und Fassade und Fenster im nächsten saniert werden, und auf 21.722 Euro bei drei Jahren. Ein zweites Gerüst kostet davon rund 3.600 Euro.

Warum sind die Preise so stark gestiegen? Das IWU nennt gestiegene Preise für Rohstoffe und Energie und Lieferengpässe bei Baumaterialien seit 2022. Ein gedämmtes neues Dach kostet heute rund doppelt so viel wie 2015, und im August 2026 lagen Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden 6,0 Prozent über dem Vorjahr.